目次
はじめに
マイホームを購入するとき、ほとんどの方が利用する住宅ローン。
その中で最初に迷うのが「固定金利にするか、変動金利にするか」という問題だと思います。
なんだかとても難しそうに感じますが、選択を間違えると家計に大きく影響する場合もあるため、しっかり理解しておきたいテーマでもあります。
この記事では、「固定金利と変動金利の違い」を熊本市の住宅購入事情を踏まえてわかりやすく解説していきます。
固定金利と変動金利とは
住宅ローンには大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。
● 固定金利型
契約時に決めた金利が完済までずっと変わらないタイプです。代表的な商品に「フラット35」があります。返済額が変動しないため安心感があって返済計画を立てやすく、将来の金利上昇リスクからご家庭を守ることができます。
ただし、注意点として変動金利型よりも初期の金利は高くなる傾向にあります。
● 変動金利型
市中金利に応じて金利が変動するタイプです。多くの場合、半年ごとに金利が見直されます。当初の金利が低いため、月々の返済額を抑えることができますが、将来金利が上昇した場合には返済負担が増えるリスクがあります。
「固定金利型は返済期間中の金利が一定で、変動金利型は市中金利に応じて定期的に見直される仕組みです。」
（出典：住宅金融支援機構）
固定か変動かを選ぶということは、「安定を優先するか」「リスクを取ってでも低コストを狙うか」の選択だと言い換えることもできるでしょう。
熊本市の現在の傾向について
熊本市の住宅市場を見てみると、場所にもよりますが近年は土地価格が上昇傾向です。
これは過去のコラム「熊本市の土地探し｜土地価格推移やおすすめエリアの売買事例を解説」でも触れたように、大手半導体メーカーTSMCの進出も影響していて、今後も地価は下落しづらいのではないかと考えられています。
それに加え、物価も上昇を続けている昨今、購入するなら早めにしたいと考える方も多いでしょう。
そのため、住宅ローンの返済においても「世帯年収を活かして変動金利を選び、返済の早期繰上を狙う」、「教育費や老後資金を見据えて安定的に返済できる固定金利を選ぶ」など、世帯年収や家族構成を考慮に入れて、ライフプランに応じた多様な戦略を立てることが求められます。
さらに、住宅ローン選びにおいては「地元の金融機関を利用するか」「ネット系銀行を利用するか」という選択肢も重要なポイントです。肥後銀行、熊本銀行など地域密着型の金融機関では変動金利の優遇が充実している一方、
フラット35をはじめとした固定金利商品は全国系の金融機関を経由して利用することになります。ネット系銀行は、担当する工務店に”利用できるもの”を提案いただいた上で、比較検討する必要があります。
参考コラム：熊本市の土地探し｜土地価格推移やおすすめエリアの売買事例を解説
固定金利を選んだ場合のシミュレーション
ここでは、熊本市で4,000万円を35年ローンで借り入れるケースを想定してみましょう。
仮に全期間固定金利を1.98％とした場合、月々の返済額は約13万2,094円となります。完済までの総返済額は約5,548万円です。
● メリット
返済額がずっと一定であり、教育費がかかる時期や収入が減少する時期でも返済額が変わらないため、長期的な計画を立てやすい点です。
● デメリット
変動金利と比べて毎月の返済額は高めになります。当初の負担を軽くしたいご家庭には不向きな場合もあります。
固定金利の魅力は「予測可能性」にあります。35年先のことは誰にも分かりませんが、返済額だけは確定させておくことができるので、計画が立てやすくなります。これが大きな安心感につながります。
変動金利を選んだ場合のシミュレーション
同じく4,000万円を35年ローンで借りる場合、変動金利を1.025％とすると、月々の返済額は約11万3,380円。
総返済額は約4,762万円となります。
● メリット
固定金利に比べると月々の返済額が数万円安くなる場合もあり、その分を貯蓄や教育費に回すことができます。繰上返済を積極的に行ったり、総返済額を大幅に抑えることも可能です。
● デメリット
金利が上昇すると返済額も増加します。たとえば金利が2％に上昇しますと、月々の返済額は約13万2,505円に増え、総返済額は5,565万円を超える可能性があります。
つまり変動金利は、「低金利の恩恵を享受できるか」「金利上昇にどう対応できるか」が成否を分けるポイントとなります。
金利の歴史と今後の予測
日本の住宅ローン金利はかなり低金利が続いています。バブル期には住宅ローン金利が6％を超えていた時代もありましたが、現在は1％前後という歴史的低水準にあります。
今後については、日銀の金融政策や世界経済の影響を受けます。インフレ率が高まれば金利引き上げの可能性もあり、住宅ローン利用者にとっては「今の低金利がいつまで続くのか」が非常に気になるところでしょう。
熊本市においても、時流的に低金利を活かして住宅を購入する動きが活発ですが、将来的に金利が上昇した場合には返済負担が増えるリスクを意識しておくことが大切です。
ご家庭のライフプラン別に見る金利選び
● 子育て世帯
教育費のピーク時期を迎えることを考慮し、返済額が一定で先を見通しやすい固定金利を選ぶケースが多いです。
● 共働き世帯
収入に余裕が生まれやすいため、変動金利を選んで毎月の返済額を抑え、繰上返済や投資に回すご家庭もあります。
● 自営業や収入変動がある世帯
将来の収入が不安定な場合、返済額が変動するリスクを避けて固定金利を選ぶ傾向が強いです。
● 早期返済を目指す世帯
繰上返済を積極的に行うことで金利負担を軽減できるため、当初の金利が低い変動金利を活用するのが有効です。
当初固定金利について
当初の数年が固定金利で、その後は変動金利になる「当初固定金利」も存在します。
当初固定金利型は、借り入れ当初から一定期間金利が固定される特約がついた住宅ローンです。固定という名がついているものの、変動金利（半年型）に特約が付いたものと捉えましょう。肥後銀行の場合固定金利期間は3年・5年・10年があり、固定される期間が短いものほど、金利は低く設定されています。
固定金利期間終了後は、変動金利になります。
● メリット
選んだ一定の期間は、毎月の返済額が変わらないので家計の計画を立てやすく、一定期間ではありますが、変動金利（半年型）に比べ、気持ちの安心感を保てます。
● デメリット
固定金利期間終了後は毎月返済額がはっきりしないため、家計の計画が立てにくい、金利上昇時には、極端に毎月返済額が増えることもあります。
出典：肥後銀行
よくある誤解と注意事項
● 「低金利の今なら変動一択」と安易に決めてしまう
→ 将来の金利が上昇したらどうするのかというシミュレーションを必ずしておきましょう。
● 「固定金利は損」という誤解
→ 計画の立てやすさ、安心感という価値があり、金利上昇時には固定が有利になる場合があることも頭に入れておきましょう。
● 「途中で変更できるから大丈夫」と考える
→ 金利タイプの変更には手数料や条件があり、思った以上に柔軟ではないケースもあることに注意しましょう。
まとめ
住宅ローンの「固定金利」と「変動金利」の違いは、単なる金利差ではなく、ご家庭のライフプランや家計の安定性に直結する大きな選択です。
熊本市で住宅の購入を検討しているご家族は、
● 将来の教育費や生活設計を重視するなら固定金利
● 今の低金利を最大限活かしたいなら変動金利
という考え方で、それぞれのご家庭に合った判断をしていきましょう。
また、固定金利か変動金利かを選ぶ際に大切な考え方は、「どちらが有利か」というよりも「どちらがご家庭の暮らしに合うか」です。
もし迷ったら、万代ホームでお客様のライフプランに合わせた住宅ローンのご相談も承っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。